Wynajęcie mieszkania w Polsce gdy żyjesz w USA

Warto wiedzieć
Pan Stefan nie jest odosobniony. Wielu Polaków w Stanach ma mieszkania czy domy w Polsce, które pozostawili mimo przeprowadzki do Stanów, kupili na przyszłość czy otrzymali w spadku. Mieszkania te przeważnie stoją niewykorzystane, bo właściciele obawiają się, że ich wynajęcie może skończyć się poważnymi kłopotami. Powodem takiego stanu rzeczy jest ustawa Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.), która chroni dłużników i wandali, każe właścicielom znaleźć lokal zastępczy, zabrania eksmisji w zimie, czyni nietykalnymi kobiety w ciąży i nieletnich itp.

Pan Stefan nie jest świadomy, że kilka lat temu zmieniły się przepisy. Właściciele, którzy nie „prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali” w Polsce mają nową ochronę i płacą niższe podatki od czynszów. Z pomocą przyszła nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów (Dziennik Ustaw z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Ustawa o najmie okazjonalnym
Właściciele mieszkań i domów w Polsce powinni zapoznać się z Ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (www.gtbs.eu/pliki/AP04.pdf).

Ustawa ta, potocznie zwana ustawą o najmie okazjonalnym, od 1 stycznia 2010 pozwala właścicielom wynajmującym mieszkania czy pokoje na eksmitowanie niesolidnych najemców bez sądowego nakazu eksmisji. Nowe przepisy dotyczą osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Korzystać z nich mogą też członkowie spółdzielni mieszkaniowych, mający mieszkanie własnościowe czy lokatorskie. Ustawa nie ma natomiast zastosowania do wynajmu lokali użytkowych czy pokoi w hotelach.

Co mamy uczynić, by nie być objętym ustawą o ochronie praw lokatorów i bezpiecznie wynająć nasz pokój, domek czy mieszkanie? Musimy spełnić następujące warunki.

1. Sporządzamy z najemcą pisemną umowę na czas ściśle określony, maksymalnie na 10 lat.
2. Do umowy potrzebne są następujące załączniki:
   - oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu
   - wskazanie przez najemcę lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja
   - oświadczenie właściciela lokalu (do którego przeprowadzi się lokator w razie eksmisji) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie ma być z podpisem notarialnie poświadczonym, co ma zapobiec podawaniu fałszywych danych, które utrudniłoby ewentualną eksmisję.
3. Ażeby zawarta po nowemu umowa była ważna, w ciągu 16 dni musi być zgłoszona i zarejestrowana w urzędzie skarbowym. To oznacza konieczność płacenia podatku od przychodów z wynajmu (o czym niżej).

Niespełnienie któregokolwiek z powyższych warunków spowoduje odmowę traktowania takiej umowy jako umowy najmu okazjonalnego, a potraktowanie jej jako umowy na zasadach ogólnych, co daje lokatorowi znacznie większe uprawnienia.

Łatwiejsza eksmisja
Gdy upłynie termin umowy o najem twego mieszkania, albo zdecydujesz się umowę wypowiedzieć, lokatorzy będą musieli opuścić lokal. Żądanie opróżnienia lokalu ma być przedstawione na piśmie i zawierać oznaczenie osób, których dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego, przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego i informację o co najmniej siedmiodniowym terminie na opuszczenie lokalu.

Najemca może łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Nie musi zapewniać lokalu socjalnego, nie obowiązuje go okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Niższy podatek za wynajem mieszkań
Ułatwienie pozbycia się uciążliwego lokatora, to jedna zachęta dla właścicieli lokali. Druga, to obniżenie podatków, co ma skłonić wynajmujących do wyjścia z szarej strefy i legalnego najmu.

Od 1 stycznia 2010 r. właściciele mieszkań płacą 8,5% podatek ryczałtowy od przychodów z najmu. Poprzednio podatek w takiej wysokości płaciły jedynie osoby, których przychody z najmu nie przekraczają równowartości 4 tys. euro, natomiast po przekroczeniu tej kwoty, podatek wzrastał do 20% Od 1 stycznia 2010 roku właściciele wynajmowanych mieszkań płacą niższą, jednolitą stawkę 8,5%.

Wady umowy o najmie okazjonalnym
Dla uczciwego najemcy nie ma różnicy, która umowę podpisze z wynajmującym - właścicielem lokalu. Niemniej najem okazjonalny nie jest popularny wśród najemców. Wielu potencjalnych lokatorów nie może (lub nie chce) wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania, które jest niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego. Odstrasza ich również brak ochrony, którą zapewniają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest także możliwe podpisanie umowy na czas nieokreślony. Wady te nie powinny jednak odstraszać od wynajmu krewnych właścicieli czy studentów.

W sumie, zwiększone uprawnienia oraz niższe podatki mają zachęcić właścicieli do legalnego wynajmowania ich lokali
i płacenia umiarkowanych podatków.

Elżbieta Baumgartner
Autorka książek o profilu finansowym i konsumenckim, dostępnych
w polonijnych księgarniach i bezpośrednio od wydawcy: tel: 718-224-3492.
Księgarnia Poradnika "Sukces" >>>