Przejęcia domów przez banki. Short Sale My Home

Czy martwicie się Państwo o możliwość dalszej spłaty pożyczki? A może myślicie, że jedyną opcją jest "foreclosure"?  Czy może po prostu chcecie się wyprowadzić z domu, który stał się za drogi? Modyfikacja pożyczki się nie udała lub jest za wysoka na wasze dochody? Czy "short sale" jest dla was rozwiązaniem?. Zapraszam na: www.njshortsalesource.com

Miliony właścicieli domów zadają sobie takie pytania codziennie. Przewiduje się, że do końca 2011 ponad 20 milionów domostw będzie winne bankom więcej za domy niż stanowi ich aktualna cena rynkowa. 2.9 miliona domów zostało przejęte przez banki w ciągu ostatnich 3 lat i liczba ta wciąż rośnie. Przewiduje się, że taki stan rynkowy stanie się normą na najbliższe kilka lat.

Co powinno się zrobić w takiej sytuacji?
Eksperci spodziewają się ogromnej przewagi właścicieli domów,  którzy podejmą decyzje o sprzedaży domów poprzez tzw. "Short Sale" nad tymi, którzy zostaną w swoich domach, oczekując ze kiedyś w odleglej przyszłości ich dom będzie wart więcej niż za niego zapłacili.

Problem ze spłatą pożyczki może przydarzyć się każdemu z nas. Dzienniki telewizyjne podają w codziennych serwisach informacje zarówno o gwiazdach kina lub telewizji oraz zwykłych Amerykanach, którzy rozważają sprzedaż domów poprzez "short-sale". Taka sprzedaż domu nie jest niczym wstydliwym, ani rujnującym życie. Czasami sprzedaż domu, aby pozbyć się długu, ma sens z punktu ekonomicznego, szczególnie dla właścicieli domów, których domy straciły dużo na wartości.
Prowadzący program CNBC Jim Cramer sam radził właścicielom domów w jednej ze swoich audycji, żeby pozbyli się ich ("Just Walk Away Video" - YouTube.com).

Aktualny kryzys na rynku nieruchomości różni się znacząco od poprzedniej recesji. Oficjalnie wiadomo, że wiele instytucji finansowych sprzedawało pożyczki w nie do końca uczciwy sposób, np. poprzez udzielanie ich osobom, które nie było na nie stać. Więc dlaczego w takim razie właściciele domowym mają czuć się zobligowani do przestrzeganie umowy z bankiem?

Przeciwnicy tej metody myślenia uważają natomiast, że takie postępowanie świadczy o podwójnym kodeksie etycznym.
Jednak z perspektywy właściciela domu, jaki jest sens zostania w domu, który traci na wartości?

Bardzo często można wynająć taki sam dom w podobnej okolicy za połowę lub nawet mniej niż płaci się za pożyczkę. Biorąc pod uwagę, że odwrócenie rynku zajmie wiele lat, właściciel, który zdecyduje się sprzedać dom poprzez "short sale" dokona o wiele lepszej decyzji finansowej niż osoba, która zdecyduje się przeczekać kryzys.

Tekst ten jest fragmentem książki "Should I Short Sale My Home" autorstwa Tim & Julie Harris oraz Michal Zasowski. Książkę w wersji elektronicznej można dostać ZA DARMO na stronie autora: www.NJShortSaleSource.com

A oto dwa całkowicie odmienne przykłady:
Przykład I
Dom został kupiony na szczycie rynku nieruchomości w 2006. Właściciel kupił go za $500,000 z 5% wkładem własnym. Dostał on 7 letnią pożyczka i spłaca jedynie punkty procentowe (interest only). Miesięczna opłata wliczając podatki i ubezpieczenie wynosi $4,200. Dom stracił obecnie na wartości 40% i jest wart tylko $300.000. Pożyczka na dom wynosi więcej od ceny rynkowej o $200,000. Ceny domów spadają z miesiąca na miesiąc, a dom jest wart coraz mniej. Wielu ekonomistów uważa tez, ze ceny nigdy nie wrócą do poziomu sprzed kryzysu.

Opcja I tzw. "przeczekanie kryzysu"
Właściciel płaci co miesiąc pożyczkę w wysokości $4,200. Rocznie wynosi to $50,400. Dom przez ten czas stracił bardzo dużo na wartości. Załóżmy, że w 2012 roku ceny domów przestały spadać, a rynek utrzymuje się na stałym poziomie przez najbliższy rok. W 2013 roku ceny stopniowo zaczynają wzrastać. W najlepszym przypadku wzrosty będą ok. 5% w skali roku. W takiej najbardziej optymistycznej wersji wydarzeń, wzrost do poziomu z 2006 roku, czyli ceny zakupu, zajmie co najmniej 10 lat. W całym tym okresie właściciel musi płacić $50,400 rocznie. Policzcie Państwo sami. To $352,000 wydane na to, żeby przeczekać wieloletni kryzys. I to wszystko przy założeniu najbardziej optymistycznego scenariusza wydarzeń, czyli 5% wzroście cen rocznych przez następne 10 lat.

Przykład II
Właściciel decyduje się na sprzedaż domu przez agenta, który specjalizuje się w “short sales”. Dom się sprzedaje i bank akceptuje własna stratę poprzez tzw. "short sale". Bank traci $200,000. Były właściciel wynajmuje dom w tej samej okolicy płacąc około $2,000. Stanowi to około polowy kwoty wydawanej wcześniej na pożyczkę. Nie musi także martwic się o naprawy domu, wzrost podatków na dom, a to wszystko tylko pomaga mu wrócić do dobrej kondycji finansowej. Oszczędza on różnice pomiędzy kwota wydawana na pożyczkę a obecnym wynajmem co daje $26.400 w skali roku. Oczywiście prawda jest, że właściciel ponosi konsekwencje w postaci spadku historii kredytowej, gdyż sprzedał dom na short-sale.

Uniemożliwi mu to dokonania zakupu domu przez następne 18-24 miesięcy. Jednak w tej sytuacji może on korzystnie przeczekać recesje na rynku nieruchomości I zacząć szukać domu, kiedy ceny spadną najbardziej.

Jeśli uda mu się kupić dom pod koniec kryzysu, będzie miał już duży własny wkład na dom, a wszystko to z pieniędzy oszczędzonych poprzez dużo tańszy wynajem.

W niektórych przypadkach historia kredytowa poprawia się nawet szybciej ze względu na lepszy stosunek długu do dochodu (debt-to-income ratio) poprzez pozbycie się dużej pożyczki na dom.

Proszę pamiętać, że jeśli przestanie się płacić pożyczkę i nie zrobi się nic (modyfikacji pożyczki lub sprzedaży przez "short-sale"), bank ma prawo przejąć dom ("foreclosure"). Jeśli do tego dojdzie trzeba odbudować kredyt przez następne 7 lat (w przypadku short-sale tylko 18-24 miesięcy). Banki mają także prawo do egzekwowania straconych pieniędzy ("deficiency judgement").

Aktualnie większość właściclieli, którzy sprzedają swoje domy poprzez "short-sale" zamierza ponownie kupić dom. Kiedy będą na to gotowi w przyszłości instytucje finansowe udzielą im kredytów na taki zakup.

Wszystko jest więc kwestią osobistej decyzji, co zrobić z pożyczką, która stała się za wysoka w stosunku do aktualnego rynku nieruchomości.

Powyższy tekst jest fragmentem książki "Should I Short Sale My Home" autorstwa Tim & Julie Harris oraz Michal Zasowski. Książkę w wersji elektronicznej można dostać ZA DARMO na stronie autora: www.NJShortSaleSource.com

NJShortSale@yahoo.com
direct: 908-220-9385
tel: 1-800-246-0647 ext. 7

Autor powyższego tekstu nie jest adwokatem lub księgowym. Powyższy tekst nie stanowi porady prawnej lub finansowej.
The above brokerage assumes no responsibility nor guarantees the accuracy of all these information and is not engaged in
the practice of law nor gives legal advice. It is strongly recommended that you seek appropriate professional counsel
regarding your rights as a homeowner.