Gdy bank chce odebrać ci dom

Niedawno zadzwonił do Poradnika "Sukces" zdenerwowany Czytelnik, pan K. z Zachodniej Wirginii. Przed paru laty kupił skromny dom za $150,000 i zaciągnął na niego pożyczkę w wysokości $120,000. Jest bez pracy, zarobki żony ledwie starczają na pokrywanie bieżących wydatków, więc już od paru miesięcy nie może spłacać swojej pożyczki na dom (mortgage). Teraz bank, który pożyczki udzielił, zagroził, że zaczyna proces przejęcia domu za długi (foreclosure). Pan K. nie chciałby wiedzieć, co może w tej sytuacji zrobić.

Definicja Foreclosure: to proces prawny, w wyniku którego właściciel domu nie wywiązujący się na czas ze spłaty pożyczki hipotecznej, traci prawo własności domu. Bank lub inna instytucja finansowa, która udzieliła pożyczki hipotecznej (pierwszej lub drugiej) na kupno tej nieruchomości, pozbawia właściciela prawa własności drogą sądową.

Kiedy bank wszczyna akcję prawną
Rata pożyczki hipotecznej powinna wpłynąć do banku albo pierwszego każdego miesiąca, albo w dniu miesiąca, kiedy miało miejsce podpisanie aktu kupna-sprzedaży. Bank przeważnie zezwala na 15-dniowy okres karencji (grace period), czyli toleruje 15-dniowe opóźnienia, po czym nakłada karę w wysokości do paru procent należnej sumy. Nawet przed upłynięciem 15 dni bank może posłać klientowi upomnienie. Jeżeli ten nie wpłaci pieniędzy natychmiast, bank wysyła kolejny list lub nawet dzwoni do pożyczkobiorcy. Gdy opóźnienie spłaty pożyczki dochodzi do 60 dni, bank informuje klienta pisemnie, że rozpocznie proces przejęcia domu, jeżeli nie otrzyma zaległych pieniędzy. Po odczekaniu 3 miesięcy od otrzymania ostatniej raty, albo w terminie dozwolonym przez stanowe prawo, bank rozpoczyna proces foreclosure.

Przestroga: Bank ma prawo domagania się zwrotu całej pożyczki nawet wtedy, gdy pożyczkobiorca opóźnił się z jedną ratą, bowiem każdy kontrakt pożyczkowy zawiera tzw. acceleration clause. Owe “przyspieszenie” pożyczki polega na tym, że wobec złamania kontraktu, którym jest opóźnienie spłaty, bank ma prawo odmówić przyjmowania dalszych rat i zażądać natychmiastowego zwrotu całego bilansu pożyczki. Właściciel domu oczywiście nie jest w stanie zwrócić całej kwoty (gdyby miał, nie zalegałby z ratami), wobec czego bank rozpoczyna proces przejęcia nieruchomości. Wiele osób ucieka się wtedy do ogłoszenia bankructwa, co daje im więcej czasu na uregulowanie wstecznych rat i kontynuowania spłaty, a w ten sposób umożliwia zatrzymanie domu.

Procedura przejęcia domu
Przepisy regulujące foreclosure różnią się w poszczególnych stanach, ale przeważnie procedura przejęcia domu wygląda następująco:

Gdy klient nie ogłosił upadłości, bank (lub firma hipoteczna) rozpoczyna foreclosure przez złożenie w sądzie skargi na pożyczkobiorcę, opisując kontrakt pożyczkowy i fakt jego złamania. Kopię skargi otrzymuje pożyczkobiorca i musi na nią odpowiedzieć w wyznaczonym terminie. Jeżeli właściciel domu podważy prawomocność pożyczki hipotecznej lub nie zgodzi się z faktem zalegania z ratami, sąd ustali przesłuchanie stron. Jeżeli właściciel nie odpowie na skargę, jej zasadność zostanie automatycznie zatwierdzona i sąd wydaje orzeczenie o przejęciu (foreclosure judgement), w którym podaje kwotę, za jaką właściciel może odzyskać dom. Od tej daty właściciel nie może obronić się ogłoszeniem upadłości, lecz ciągle może (przynajmniej w niektórych stanach), spłacić bankowi całą kwotę i zatrzymać dom.

Po wydaniu orzeczenia organ egzekucyjny sądu (sheriff albo marshall) rozpoczyna przygotowania do licytacji nieruchomości. Sprzedaż musi zostać ogłoszona w dwóch gazetach przez co najmniej cztery tygodnie (przepisy stanowe bywają różne). Licytacja jest prowadzona w lokalu sądu lub w biurze powiatowego szeryfa. Szeryf ma prawo odłożyć tę licytację dwa razy na wniosek właściciela domu, jeżeli on przekonująco uzasadni potrzebę.

Właściciel ciągle ma prawo do wykupienia swego domu na warunkach zadowalających bank (pokrywając jednocześnie wszelkie koszty postępowania sądowego i honorarium szeryfa). Właściciel ma również prawo do odsprzedania swoich praw trzeciej osobie.

Na aukcji bank oferuje kwotę równą bilansowi niespłaconej pożyczki. Jeżeli nikt nie da więcej, bank zatrzymuje dom. Ktoś, kto da najwięcej wygrywa przetarg. Bank otrzyma wtedy zwrot pożyczki, a reszta pieniędzy pozostaje na koncie powierniczym w sądzie. W ciągu 10 dni po sprzedaży właściciel ciągle jeszcze może odzyskać dom, zwracając bankowi dług i narosłe kary i koszty. Jeżeli w tym czasie właściciel ogłosi upadłość z paragrafu 13, zyskuje dodatkowy czas na spłacenie i odzyskanie domu.

Dziesięć dni po sprzedaży domu kupiec otrzymuje akt własności domu i staje się jego pełnoprawnym właścicielem. Od tego dnia poprzedni właściciel nie ma już możliwości odzyskania domu.

Jeżeli na hipotece domu spoczywają inne obciążenia (liens, druga czy trzecia pożyczka), zainteresowane osoby lub instytucje powinny składać wniosek do sądu o zaspokojenie tych roszczeń. Otrzymają pieniądze z nadwyżki pozostałej po spłaceniu pierwszej pożyczki bankowej w kolejności “starszeństwa” swoich roszczeń.

Jak bronić się przed stratą domu
Podstawowym powodem, dla którego ludzie tracą domy, jest ich nadmierny optymizm. Wszystkim nam może się zdarzyć, że stracimy pracę czy zachorujemy. Takie ewentualności należy brać pod uwagę jeszcze przed zakupem domu. Na dom musi być nas stać. Nie wolno zapożyczać się po uszy i spłacać wysokie raty z ostatnich pieniędzy. Musimy mieć rezerwę finansową, która pozwoli nam przetrwać
w trudnych czasach co najmniej 6 miesięcy. Osoby o ograniczonych funduszach, a marzące o domu, mogą rozważyć kupno domu kilkurodzinnego. Czynsze z mieszkań pomagają wtedy spłacać pożyczkę i są dużą pomocą, gdy zawiodą inne źródła dochodu.

Drugim powodem utraty domu jest nieznajomość pożyczki, jaką się zaciągnęło. Pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem i różne dziwne pożyczkowe produkty zaskoczyły wielu właścicieli. Nie można patrzeć tylko na początkowe oprocentowanie ruchomej pożyczki, bo bywa ono sztucznie zaniżone. Gdy traser rate się kończy, a do tego stopy pożyczkowe na rynku zwyżkują, raty mogą się nawet podwoić.

Rozmawiaj z bankiem
Co robić, gdy jesteś w finansowych kłopotach? Należy pamiętać, że banki wcale nie wywłaszczają domów chętnie. Banki wolą pójść na rękę swoim klientom z kilku powodów. Po pierwsze, w przypadku wysokiej pożyczki hipotecznej wziętej niedawno, bank może nie odzyskać całości swoich pieniędzy, sprzedając dom na aukcji. Po drugie, koszty postępowania sądowego są wysokie. Na koniec, pozbawianie ludzi dachu nad głową nie przysparza bankowi sympatii jego klientów.

Tak więc, Czytelniku, jeżeli znalazłeś się w finansowych kłopotach, najpierw udaj się do banku, przedstaw sytuację i dowiedz się, co bank może dla ciebie zrobić. Bank może okazać się całkiem wyrozumiały. Może przebaczyć ci pewną zwłokę, może pozwolić na nadrobienie zaległości, spłatę tylko odsetek pożyczki, jest w stanie anulować kary i opłaty administracyjne, ustalić nowy harmonogram spłat, nawet zawiesić na pewien czas spłatę pożyczki. Wszystko to, pod warunkiem, że klient rokuje dobre nadzieje na przyszłą wypłacalność i szczerze chce współpracować z bankiem.

Nie dopuść do licytacji (foreclosure sale)
Stracenie domu przez foreclosure jest niefortunne, gdy wysokość zaległej pożyczki jest znacznie mniejsza od obecnej wartości domu. Bank jest zainteresowany tylko odzyskaniem należnych mu pieniędzy. Na licytacji dom może (choć nie musi) uzyskać cenę znacznie niższą od rynkowej. Co prawda, właściciel otrzyma pieniądze pozostałe po spłaceniu pożyczki hipotecznej, wszystkich kar i opłat. Natomiast jeżeli dom został sprzedany za marne grosze, a kary narosły duże, właściciel ponosi dotkliwą stratę.

Przepisy dają właścicielowi prawo do wykupienia domu lub do sprzedania tego prawa komuś innemu aż do dnia licytacji, a w niektórych stanach nawet po licytacji. Z tego prawa warto skorzystać. Lepiej jest oczywiście spróbować sprzedać dom samemu, by uzyskać korzystniejszą cenę. Bank może nawet zgodzić się w takiej sytuacji, by nowy właściciel przejął istniejącą pożyczkę (assume the mortgage). Widząc, że dom jest w trakcie sprzedaży, bank wstrzymuje foreclosure, a o to przecież chodzi.

Gdy dom stracił na wartości
W innej sytuacji są właściciele domu, którego cena spadła od daty zakupu. Są oni winni bankowi więcej, niż wart jest ich dom. Nie jest ich stać na spłatę rat, ale nie jest ich stać również na sprzedaż domu, gdyż dostaną za mało, by spłacić pożyczkę. Coraz więcej osób znajduje się w takiej sytuacji.

Jeżeli bank przejmie dom, sprzeda go na aukcji i uzyska mniej niż wartość pożyczki, będzie domagał się od klienta zwrotu niedoboru (deficiency).

Istnieją dwie potencjalne drogi wyjścia z takiej sytuacji, opisane w artykule pt. Jak oddać dom za długi.

Ogłosić bankructwo
Ogłoszenie bankructwa wstrzymuje foreclosure, a kolej wydarzeń zależy od rodzaju ogłoszonej upadłości.

Upadłość z paragrafu 7 (Chapter 7 bankruptcy lub straight bankruptcy) daje nam szansę na rozpoczęcie nowego finansowego życia. Nasze wszystkie zasoby zostaną sprzedane przez likwidatora (z pewnymi wyjątkami) by pospłacać długi, a reszta zobowiązań (z wyjątkiem alimentów i podatków) zostaje anulowana. Jeżeli właściciel domu, który ogłosił bankructwo z paragrafu 7, nie ma żadnej equity (kapitał własny – różnica między wartością domu a pożyczką hipoteczną), likwidator przekazuje dom bankowi. Jeżeli w domu uzbierała się wartość dodatkowa (equity), bank musi poczekać, aż likwidator sprzeda nieruchomość.

Najbardziej może pomóc ogłoszenie upadłości z paragrafu 13 (Chapter 13 bankruptcy), zwanej również planem spłaty (repayment plan), która polega na tym, że likwidator ustala plan spłat niezabezpieczonych długów, któremu możemy podołać. Czasami spłaca się cały dług w mniejszych ratach, przeważnie po kilku latach spłaty reszta niezabezpieczonych długów (np. na karcie kredytowej) zostaje anulowana. Upadłość nie dotyczy długów zabezpieczonych, takich jak pożyczka hipoteczna czy samochodowa – ich spłatę należy kontynuować.

Ażeby zakwalifikować się do upadłości z paragrafu 13, trzeba mieć regularne źródło dochodu.

Podkreślam, że ogłoszenie upadłości nie spowoduje przebaczenia nam długu hipotecznego przez bank, jedynie może kupić nam trochę czasu, bowiem prawo zabrania domagania się spłaty kredytów od wierzycieli, którzy ogłosili bankructwo.

Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest wydawcą autorką wielu książek-poradników, m.in. książki pt. ”Jak chować pieniądze przed fiskusem”, ”Jak działa giełda” i „Jak inwestować w fundusze powiernicze”. 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 718-224-3492, www.PoradnikSukces.com