Remont domu, a podatki

Prace remontowe wykonane w budynku mogą zaliczać się do ulepszeń kapitałowych (capital improvements) lub do bieżących napraw mających na celu utrzymanie budynku w sprawności (repairs). Różnica między tymi kategoriami wydatków bywa mglista, ale ich wpływ na podatki jest zasadniczy.

Ulepszenia kapitałowe
Urząd Podatkowy (IRS) definiuje ulepszenia kapitałowe (capital improvements) jako te, które “przydają wartości domowi, przedłużają jego żywotność lub adaptują go do nowego celu”. Jeżeli dobudujesz pokój, postawisz płot, zmienisz instalację elektryczną czy dach - dokonasz ulepszeń kapitałowych.
Oto przykłady ulepszeń kapitałowych, wyliczone w publikacji IRS numer 523 (www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf):

• Dobudowy: sypialnie, łazienka, taras, garaż, ganek itp.
• Trawnik i działka: zielona architektura (landscaping), podjazd (driveway), ścieżka (walkway), płot, ściana podtrzymująca (retaining wall), system do podlewania trawników (sprinkler system), basen.
• Różne: okna, drzwi, nowy dach, modernizacja instalacji elektrycznej, centralny system odkurzania (central vacuum), antena satelitarna, system bezpieczeństwa (security system).
• Ogrzewanie i chłodzenie: system grzewczy, centralny system klimatyzacyjny (central air conditioning), piec grzewczy, system nawilżania czy filtracji powietrza.
• Kanalizacja: szambo (septic system), piec do ogrzewania wody, system uzdatniania czy filtracji wody.
• Modyfikacja wnętrz: wbudowany sprzęt gospodarstwa domowego (built-in appliances), modernizacja kuchni, podłogi, wykładziny podłogowe.
• Izolacja: izolacja strychu, ścian, podłóg, rur.

Wartość ulepszeń kapitałowych powiększy podstawę podatkową twego domu (tax basis).

Przykład: Kupiłeś dom za $200,000, po czym wymieniłeś okna za ok. $8,000, wykładziny podłogowe za $3,000 i wyremontowałeś łazienkę za $9,000. Twoja podstawa podatkowa (tax basis) wynosi obecnie $220,000.
Ulepszenia, które już nie istnieją, nie podnoszą podstawy podatkowej domu. Jeżeli na przykład wykładzina podłogowa już się zużyła i po paru latach wymieniłeś ją na nową, to jej kosztu ($3,000 w poprzednim przykładzie) już nie uwzględniasz.

Naprawy
Prace, które mają na celu reperację i utrzymanie nieruchomości w stanie sprawności (maintenance), nie zaliczają się do ulepszeń kapitałowych, lecz do napraw (repairs). Przykładem jest malowanie budynku wewnątrz i zewnątrz, tynkowanie, tapetowanie, wymiana potłuczonych lub brakujących kafelków, łatanie dachu, naprawa okien, usuwanie przecieków, czyszczenie i naprawa rynien itp. Naprawy nie zwiększają wartości domu, lecz utrzymują go w dobrym stanie.
Cały projekt jest uważany za ulepszenie kapitałowe, jeżeli prace uważane normalnie za naprawy są częścią dużej renowacji domu.
Rozróżnienie pomiędzy ulepszeniami kapitałowymi jest ważne w zależności od tego, czy dom jest twoją rezydencją czy budynkiem wynajmowanym lokatorom.



Dom będący rezydencją
Koszty napraw nie są dla właściciela rezydencji ulgą podatkową. Natomiast ulepszenia kapitałowe podwyższają podstawę podatkową budynku, co pomniejsza podatek (capital gain tax) po sprzedaży domu.

Pamiętaj: Przepisy podatkowe chronią aż $250,000 zysków z nieruchomości przed podatkami, a $500,000 dla pary małżonków. Jeżeli mieszkasz w niedrogiej części kraju, gdzie domy kosztują znacznie poniżej tego limitu, to nie musisz kłopotać się zbieraniem paragonów. Warto natomiast zachować rachunki na północnym wschodzie i na południonym zachodzie, gdzie ceny domów idą w setki tysięcy dolarów, by w przyszłości ewentualnie obniżyć podatki po sprzedaży domu.
Jak widać, dla właściciela jednorodzinnego domu ulepszenia kapitałowe są korzystniejsze od bieżących napraw, bo być może przydadzą się w przyszłości do obniżenia podatków.

Budynek inwestycyjny
Właściciel nieruchomości inwestycyjnej odpisuje na rocznym rozliczeniu podatkowym koszt utrzymania swojej posiadłości (podatki, opłaty za prąd, gaz, wywóz śmieci), a w tym koszt bieżących napraw.
Z drugiej strony, kamienicznik nie może odpisać sobie kosztu ulepszeń kapitałowych, lecz musi go amortyzować zgodnie z tablicami amortyzacyjnymi, najczęściej przez 27.5 roku. Dlatego dla niego bieżące naprawy są korzystniejsze, bo natychmiast odpisywane od podatku.

Rada: Zleciłeś brygadzie wymianę dachu i wszystkich okien w swojej kamienicy, a przy okazji również jej odmalowanie. Warto złożyć na malowanie oddzielne zamówienie i wziąć na to oddzielny rachunek. Jeżeli malowanie będzie częścią dużej roboty, potraktowane będzie jako ulepszenie kapitałowe i amortyzowane powoli przez wiele lat.
Nawet jeżeli korzystasz z usług zaprzyjaźnionej złotej rączki, nie zapomnij poprosić o rachunek!

Podatek od nieruchomości
Na większe prace remontowo-budowlane w swoim domu musisz uzyskać pozwolenie w swoim mieście, więc miasto o nich wie. Im bardziej zwiększysz wartość domu, tym bardziej miasto podniesie Ci podatek od nieruchomości (real estate tax). Nie pomoże nawet samodzielne wykonanie prac, czy też argumentacja, że wykonałeś je tanim sposobem. Podwyżka podatków od nieruchomośći zależy od aprecjacji domu, a nie zapłaconych za modernizację pieniędzy.
O tym od czego zależy real estate tax i jak spróbować go pomniejszyć pisałam już na tych łamach w przeszłości. Kto przeoczył ten artykuł może znaleźć te informacje w Podręczniku właściciela domu.

Kiedy punkty są odpisem podatkowym
Ażeby pokryć koszty remontu, wiele osób przefinansowuje pożyczkę hipoteczną i wybiera trochę pieniędzy, szczególnie teraz, gdy ceny domów zwyżkowały, a stopy procentowe są niskie.
Gdy kupujesz dom albo przefinansowujesz pożyczkę hipoteczną, często płacisz punkty. Punkty (points) - to opłaty uiszczone przez pożyczkobiorcę w celu uzyskania pożyczki hipotecznej, zwane czasem loan origination fees, discount points, loan discount, mortgage charges. Jeżeli zaciągasz np. $100,000 pożyczki i zapłacisz 3 punkty, to kosztować cię to będzie $3,000.
Punkty mogą być odpisane w całości w roku zakupu domu tylko wtedy, gdy zostaną spełnione następujące warunki:

• Pożyczka jest zaciągnięta pod zastaw domu, w którym mieszkasz przez większość czasu.
• Banki zwyczajowo pobierają punkty w twojej okolicy.
• Wysokość punktów jest typowa dla twojej okolicy.
• Stosujesz gotówkową metodę rozliczenia podatkowego (cash metod of accounting). Nie martw się o to, z pewnością ją stosujesz, bo accrual method jest dla biznesów).
• Kredyt posłużył do kupna, wybudowania lub ulepszenia twego domu.
• Punkty zostały wyliczone jako pewien procent pożyczki.
• Punkty zostały wyraźnie wymienione i wyliczone w settlement statement.
• Włożyłeś w swój dom gotówkę równą co najmniej tym punktom.

Jeżeli nie spełnisz powyższych warunków, odpisujesz punkty stopniowo na druku Schedule A, przez czas spłaty pożyczki. Jak widać, punkty pożyczki hipotecznej zaciągniętej na zakup domu będącego głównym miejscem zamieszkania są przeważnie odpisem w roku zakupu domu. Punkty od pożyczki zaciągniętej na zakup drugiego domu muszą być odpisywane przez okres spłaty pożyczki.
Gdy przefinansowujesz dom, punktów nie możesz odliczyć jednorazowo, lecz musisz je amortyzować w czasie spłaty pożyczki. Gdy przefinansowujesz dom po raz drugi, możesz odliczyć jednorazowo pozostałe punkty poprzedniej pożyczki.

Koszt closingu przy zakupie domu jak i przy jego sprzedaży oraz ewentualna prowizja agenta real estate powiększają podstawę podatkową domu i są odpisywane przy jego sprzedaży.

Więcej informacji można znaleźć w IRS Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction (tel. 800-TAX-FORM, www.irs.gov).

Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek poświęconych finansowym i konsumenckim sprawom imigrantów. Jej najnowsza książka to „Obywatelstwo z przeszkodami. Jak przejść przez procedurę naturalizacji mimo potencjalnych problemów” — tel. 718-224-3492, www.poradniksukces.com